大規模修繕工事

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大規模修繕工事とは?

About large-scale repair work

宮田の大規模修繕工事 Bld.ADE(ビルド・エイド)
住人の安全と資産価値の維持に必要な工事です。

大規模修繕工事とは、マンション、アパートなどの集合住宅において5年~10年単位で施工される、文字通り規模の大きな改装、補修工事のことを指します。工費は主に区分所有者による修繕積立金から賄われます。

工期が長期間に及び、住人の生活に影響するものは大規模修繕工事と呼んで良いでしょう。具体的には、外壁改修工事、防水工事、給排水管の更新工事、共用部分の鉄部塗装などが挙げられます。

  • 大規模修繕工事のイメージ(1)
  • 大規模修繕工事のイメージ(2)

大規模修繕工事が必要な理由

ご存知のように、建物は時とともに劣化します。最近のマンションやアパートなどは鉄筋コンクリートで造られていることが多いため一見すると頑丈で劣化などしないと思われがちです。しかしながら、どんな建物、工法であれ劣化は避けられません。

例えばコンクリートは収縮するとひび割れることがあります。ひび割れは大きくなると次第に雨水などが浸透し、中の鉄筋部分を錆びさせ、錆びて膨張した鉄筋はやがてコンクリートを破壊します。アスファルトを破壊して植物が生えてくるように、コンクリートも経年により劣化するのです。

このように、建物は時とともに機能低下し、材料は劣化します。すなわち、建物は時とともに資産価値を減少させているのです。単刀直入に説明すると、大規模修繕工事は住人の安全を守り、建物の資産価値を維持するためにあるといえます。

 

大規模修繕工事の事前チェックポイント

大規模修繕工事を成功に導くために――。

大規模修繕工事は、その建物を利用する方々にとっての一大イベント。しかしながら、事前のチェックをおろそかにしてしまうと思わぬトラブルに巻き込まれたり必要以上の費用を請求されるなど、「知らなかった」では済まされない事態になりかねません。

大規模修繕工事をはじめる前にチェックすべき項目を下記にまとめましたので、工事を成功に導くための参考にしてください。

CHECK.1まずは自分の目で見ること、知識を深めること。
専門家の意見を鵜呑みにすると、偏った結果をまねきかねません。大規模修繕工事とはなにか?修繕する必要のある箇所は?どんな施工方法があるのか?など、もっと安く、建物をもっと綺麗にする選択肢が存在するかも知れません。
CHECK.2長期修繕計画を立てましょう。
大規模修繕工事は区分所有者の方々全員の問題です。定期的な工事が必要だと分かっていても、全員の足並みを揃える必要性は避けられません。各部位ごとの基本的な劣化データを基に、10年、20年先の修繕計画を立てることを長期修繕計画(長計)と呼びます。長計を立てることは月々支払う修繕積立金を算出し将来必要となる資金を貯める根拠となるのです。
CHECK.3すべての関係者に納得してもらう努力を惜しまないこと。
マンションや学校など、大規模修繕工事の対象となる特殊建築物は複数の人々が生活し、利用する「共同利用の場」です。難しいですが、できる限り建物を利用するすべての関係者に納得していただくよう、尽力しましょう。
話し合いの場を設けたり、アンケートを募ったりと、民主的なプロセスを辿ることが大規模修繕工事成功の秘けつです。

 

特殊建築物定期報告制度について

10年毎の実施が義務づけられた
建物の修繕工事です。

「特殊建築物定期報告制度」とは、マンションや学校、病院など多くの人が利用・居住する建物(特殊建築物といいます)を10年毎に全面打診し、事故の危険性がある箇所や経年劣化した箇所を修繕、または改善する工事のことを指します。

平成20年4月1日の法令改正より実施が義務づけられています。

特殊建築物定期報告制度は、「したいときならいつでも良い」というものではなく、その年毎、地域毎に建物の種類や施工個所が指定されています。

特殊建築物定期報告が必要な指定地域
(北九州市の場合)
令和3年度 劇場、映画館等の設備、防火
ホテル、旅館の建築、設備、防火
病院の設備、防火
有床診療所の設備、防火
百貨店、マーケットの設備、防火
飲食店等の建築、設備、防火
老人ホーム、介護福祉サービス等の設備、防火
サービス付高齢者向け住宅、グループホーム等の建築、設備、防火
体育館、博物館等の建築、設備、防火
若松区の共同住宅の建築
八幡東区の共同住宅の建築
八幡西区の共同住宅の建築   
※5階以上に該当用途(3年ごと)
令和6年、令和9年、令和12年
令和4年度 劇場、映画館等の建築、設備、防火
ホテル、旅館の設備、防火
病院の設備、防火
有床診療所の設備、防火
百貨店、マーケットの建築、設備、防火
飲食店等の設備、防火
老人ホーム、介護福祉サービス等の設備、防火
サービス付高齢者向け住宅、グループホーム等の設備、防火
体育館、博物館等の設備、防火
小倉北区の共同住宅の建築
※5階以上に該当用途(3年ごと)
令和7年、令和10年、令和13年
令和5年度 劇場、映画館等の設備、防火
ホテル、旅館の設備、防火
病院の建築、設備、防火
有床診療所の建築、設備、防火
百貨店、マーケットの設備、防火
飲食店等の設備、防火
老人ホーム、介護福祉サービス等の建築、設備、防火
サービス付高齢者向け住宅、グループホーム等の設備、防火
体育館、博物館等の設備、防火
門司区の共同住宅の建築
小倉南区の共同住宅の建築
戸畑区の共同住宅の建築   
※5階以上に該当用途(3年ごと)
令和8年、令和11年、令和14年
令和6年度 劇場、映画館等の設備、防火
ホテル、旅館の建築、設備、防火
病院の設備、防火
有床診療所の設備、防火
百貨店、マーケットの設備、防火
飲食店等の建築、設備、防火
老人ホーム、介護福祉サービス等の設備、防火
サービス付高齢者向け住宅、グループホーム等の建築、設備、防火
体育館、博物館等の建築、設備、防火
若松区の共同住宅の建築
八幡東区の共同住宅の建築
八幡西区の共同住宅の建築   
※5階以上に該当用途(3年ごと)
令和9年、令和12年、令和15年
令和7年度 劇場、映画館等の建築、設備、防火
ホテル、旅館の設備、防火
病院の設備、防火
有床診療所の設備、防火
百貨店、マーケットの建築、設備、防火
飲食店等の設備、防火
老人ホーム、介護福祉サービス等の設備、防火
サービス付高齢者向け住宅、グループホーム等の設備、防火
体育館、博物館等の設備、防火
小倉北区の共同住宅の建築
※5階以上に該当用途(3年ごと)
令和10年、令和13年、令和16年

※報告する時期についての確認の詳細は、北九州市のホームページ内、「特殊建築物等の定期報告」ページをご覧ください。

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